【中泰地产】宽松到房价上涨为止
01-06
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【中泰地产】宽松到房价上涨为止
——按揭利率新政点评
1. 政策内容
该政策并非增量政策，实际为22年9月房贷新政的延伸。去年9月底符合取消首套房利率下限的城市23个，目前符合条件城市增至38个，以二三线低能级城市为主。
2. 有何影响
实际作用有限，9月新政后，符合条件23城中，仍有16城10-12月房价仍旧同环比连续下滑，全国房地产各项数据加速下行。政策效果主要存在两方面约束：1、目前首套按揭利率在4.1%附近，边际改善对需求弹性有限；2、需求下行并非是利率过高导致，降利率对需求帮助有限。
3. 如何解读
政策实际作用有限，但体现监管态度，地产调控政策放松到房价上涨为止。机制中，恢复执行利率下限的前提为连续三个月房价同环比上涨，体现目前房价成为政策方向的核心因素。
4. 市场展望
21年下半年来的地产下行，本质上是房地产企业在流动性压力下，主动降价卖房导致的供需双方面负反馈下行，同时疫情冲击进一步放大负反馈过程。融资政策宽松后，房企降价卖房必要性大幅下降，低库存环境叠加疫后需求复苏，23年将迎来房价先涨，销量更上的市场格局，而需求端政策的持续出台将加速这一过程。
5. 投资建议
供给端政策搭台，需求端政策唱戏。从供给端政策宽松起，房地产市场已经具备底部复苏的基础，需求端政策则是加速市场复苏的节奏。在市场景气度发生本质性扭转的过程中，推荐关注三条主线：1、低PB，包含违约/清算预期的困境房企：【新城控股】、【旭辉控股】、【碧桂园】；2、困境反转，具备大量现金储备的优质龙头：【万科A】、【金地集团】；3、母公司融资改善叠加海外市场流动性改善的物业公司：【碧桂园服务】、【万物云】、【保利物业】、【中海物业】、【华润万象生活】。
风险提示：调控政策超预期收紧，疫情反复超预期
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